Taşınmaz uyuşmazlıkları çoğu zaman hem yüksek değerli hem de uzun soluklu süreçlerdir. Tapu kaydı, imar durumu, paydaş sayısı ve mirasçılık ilişkileri dosyanın seyrini doğrudan etkiler. Bu nedenle her dosyada önce tapu ve kadastro kayıtlarını, varsa sözleşmeleri ve mirasçılık belgesini birlikte inceleyerek izlenecek yolu belirliyoruz.
Bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; bazı davalar ise kısa hak düşürücü sürelere bağlıdır. Doğru dava türünün ve doğru zamanın seçilmesi, ileride telafisi güç hak kayıplarının önüne geçer.
Kısaca
- Kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023’ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Önalım (şufa) hakkı, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılır.
- Ecrimisil, kural olarak dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için istenebilir.
- Tüm payları miras yoluyla edinilmiş taşınmazların satışında, 31 Temmuz 2026’dan itibaren ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılır.
- Dava sürerken taşınmazın el değiştirmesini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir.
Hangi konularda destek veriyoruz?
Her başlıkta hangi konuları ele aldığımızı aşağıda özetledik; sayfanın başındaki kısayollarla doğrudan ilgili bölüme geçebilirsiniz.
Tapu iptali ve tescil
Tapu kaydı gerçek hukuki duruma uymuyorsa kaydın düzeltilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili için açılan davalardır.
- Mirasbırakanın mal kaçırma amaçlı devirleri (muris muvazaası)
- Vekâletin kötüye kullanılmasıyla yapılan satışlar
- Ehliyetsizlik, sahtecilik ve yolsuz tescil iddiaları
- Kat karşılığı inşaatta yükleniciye yapılan pay devirleri
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
Paylı ya da elbirliğiyle mülkiyete konu taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında ortaklık, mahkeme kararıyla aynen bölünerek ya da satılarak sona erdirilir.
- Dava öncesi zorunlu arabuluculuk görüşmeleri
- Aynen taksim imkânının araştırılması, keşif ve bilirkişi
- Satış kararı sonrası ihale sürecinin takibi
- Mirasçılar arasında öncelikli artırma (7589 sayılı Kanun)
Şufa (önalım) davaları
Bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar, aynı bedeli ödeyerek bu payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir.
- Satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay, her hâlde 2 yıllık süre
- Satış bedeli ve tapu giderlerinin mahkemenin belirlediği sürede yatırılması
- Gerçeği yansıtmayan (muvazaalı) bedel iddiaları
Müdahalenin men’i (elatmanın önlenmesi)
Taşınmazınıza izinsiz yapı, ekim, kullanım ya da sınır tecavüzü gibi müdahalelerin sona erdirilmesi için açılan davadır.
- Haksız yapının yıkımı (kal) ve eski hâle getirme
- Sınır ve tecavüz tespitinde keşif ve bilirkişi incelemesi
- Ecrimisil talebiyle birlikte yürütme
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı)
Taşınmazı rızanız olmadan kullanan kişiden bu kullanım için tazminat istenmesidir; kural olarak geriye doğru beş yıllık dönem için talep edilebilir.
- Paydaşlar arasında “yararlanmadan men” (ihtar) koşulu
- Emsal kira değerine göre bilirkişi hesabı
- Kamu taşınmazlarına ilişkin ecrimisil ihbarnamelerine itiraz
Kira davaları: tahliye, tespit, uyarlama
Kiraya veren ve kiracı arasındaki tahliye, kira bedelinin belirlenmesi ve değişen koşullara uyarlama uyuşmazlıklarında dava ve icra yoluyla takip.
- Temerrüt, iki haklı ihtar ve tahliye taahhüdüne dayalı tahliye
- İhtiyaç, yeniden inşa ve on yıllık uzama süresi sonunda tahliye
- Kira tespit ve uyarlama davaları
- Dava öncesi zorunlu arabuluculuk
Tasarrufun iptali
Borçlunun alacaklılardan mal kaçırmak amacıyla yakınlarına ya da üçüncü kişilere yaptığı devirlerin, alacaklı bakımından geçersiz sayılması için açılan davadır.
- Aciz belgesi ya da aciz hâlinin ispatı
- Bağışlama ve düşük bedelli satışların incelenmesi
- Beş yıllık hak düşürücü sürenin takibi
Kamulaştırma davaları
İdarenin kamu yararı amacıyla taşınmaza el koyması hâlinde bedelin gerçek değeri yansıtması ve usul kurallarına uyulması için yürütülen süreçler.
- Bedel tespiti ve tescil davaları
- Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası (tebliğden itibaren 30 gün)
- Kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat
İnşaat ve kat karşılığı sözleşmeler
Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmelerin hazırlanması; geç teslim, eksik ve ayıplı iş ile sözleşmeden dönme uyuşmazlıkları.
- Sözleşmenin resmî şekilde (noterde düzenleme biçiminde) yapılması
- Gecikme tazminatı ve cezai şart talepleri
- Eksik ve ayıplı işlerin tespiti, bağımsız bölüm devirleri
Kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları
6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı süreçlerinde maliklerin haklarının korunması; karar ve sözleşme aşamalarında hukuki destek.
- Riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz
- Salt çoğunlukla alınan kararlar ve katılmayan paydaşın payının satışı
- Müteahhitle yapılacak sözleşmelerin incelenmesi
İpotek, intifa ve irtifak hakları
Taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni hakların kurulması ve kaldırılması ile bu haklardan doğan uyuşmazlıklar.
- İpoteğin kaldırılması (fek) ve ipotekli alacak uyuşmazlıkları
- İntifa hakkının kurulması ve terkini
- Geçit hakkı ve diğer irtifak davaları
Miras paylaşımından doğan davalar
Mirasçılık belgesinin alınmasından terekenin paylaşımına kadar, taşınmaz ağırlıklı miras uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık.
- Mirasçılık belgesi (veraset ilamı) ve tereke tespiti
- Saklı payı zedelenen mirasçılar için tenkis davası
- Mirasçılar arasında paylaşma ve ortaklığın giderilmesi
Süreç nasıl işler?
- Kayıtların incelenmesi
Tapu kaydı ve üzerindeki şerh, beyan ve ipotekler; kadastro ve imar bilgileri; varsa sözleşmeler ve mirasçılık belgesi incelenir.
- Hukuki yolun belirlenmesi
Uyuşmazlığın dava, icra takibi, arabuluculuk ya da idari başvuruyla mı çözüleceği; süreler, masraflar ve ispat imkânları dikkate alınarak belirlenir.
- Koruma tedbirleri
Gerekirse dava açılırken tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması istenir; böylece taşınmazın dava sırasında el değiştirmesinin önüne geçilir.
- Arabuluculuk ya da dava
Zorunlu arabuluculuk kapsamındaki uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurulur; anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır.
- Keşif, bilirkişi ve karar
Taşınmaz davalarının çoğunda yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır; raporlara itirazlar, istinaf ve temyiz aşamaları takip edilir.
Bilmeniz gereken süreler
| İşlem | Süre | Not |
|---|---|---|
| Önalım (şufa) davası | Satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay; her hâlde satıştan itibaren 2 yıl | Hak düşürücü süredir. |
| Ecrimisil | Dava tarihinden geriye doğru 5 yıl | Daha eski dönemler kural olarak istenemez. |
| Tasarrufun iptali | Tasarruf tarihinden itibaren 5 yıl | Hak düşürücü süredir. |
| Riskli yapı tespitine itiraz | Tebliğden itibaren 15 gün | 6306 sayılı Kanun. |
| Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası | Tebliğden itibaren 30 gün | İdare mahkemesinde açılır. |
| İhtiyaç nedeniyle tahliye davası | Kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay | Önce arabulucuya başvurulur. |
| Tenkis davası | Saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden itibaren 1 yıl; her hâlde 10 yıl | On yıl; vasiyetnamede açılma, diğer tasarruflarda ölüm tarihinden işler. |
Süreler kanundaki genel kurallardır; somut dosyada başlangıç tarihi ve istisnalar ayrıca değerlendirilmelidir.
Görüşmeye gelirken
Aşağıdaki belgelerin elinizde olanlarını getirmeniz, ilk görüşmede dosyanın daha sağlıklı değerlendirilmesini sağlar.
- Tapu kaydı (e-Devlet üzerinden alınabilir) ve varsa tapu senedi
- Satış, kira ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
- Mirasçılık belgesi ve nüfus kayıt örneği
- İhtarname, tebligat ve yazışmalar
- Fotoğraflar, krokiler ve imar durumu belgesi
- Daha önce açılmış dava ya da takip dosyalarının bilgileri
Sık sorulan sorular
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Süre; paydaş sayısına, tebligatların tamamlanmasına, keşif ve bilirkişi incelemesine ve satış aşamasına göre değişir. Paydaşlardan birinin yurt dışında olması ya da mirasçılık belgesinin eksik olması süreyi uzatabilir. Dava öncesi arabuluculukta anlaşma sağlanırsa uyuşmazlık çok daha kısa sürede sona erebilir.
Hisseli tapudaki payımı diğer paydaşlara sormadan satabilir miyim?
Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını satabilir. Ancak pay üçüncü bir kişiye satılırsa diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı doğar; bu hak satışın bildirilmesinden itibaren üç ay içinde dava yoluyla kullanılabilir. Önalım hakkından feragat ancak resmî şekilde yapılabilir; cebri artırmayla yapılan satışlarda ise önalım hakkı kullanılamaz.
Paydaşım taşınmazı tek başına kullanıyor; ecrimisil isteyebilir miyim?
Kural olarak paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için, kullanan paydaşın diğerlerini yararlanmaktan alıkoyduğunun ortaya konulması gerekir; bu genellikle bir ihtarname ile sağlanır. Taşınmazın kiraya verilip gelirin paylaşılmaması gibi bazı hâllerde ihtara gerek olmadan da talepte bulunulabilir.
Kira artışında yasal bir üst sınır var mı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. Konutlarda bir süre uygulanan yüzde yirmi beşlik sınır 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise kira bedeli, emsal kiralar dikkate alınarak mahkemece hakkaniyete göre belirlenebilir.
Dava sürerken taşınmazın satılmasını engelleyebilir miyim?
Evet. Tapu iptali, önalım ya da ortaklığın giderilmesi gibi davalarda, dava açılırken tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir. Mahkeme gerekli görürse teminat karşılığında tedbir kararı verir ve kararı tapuya işletir; böylece sonraki alıcılar davanın sonucundan etkilenir.
Kentsel dönüşümde çoğunluk kararına katılmazsam ne olur?
Riskli yapı kesinleştikten sonra uygulamaya ilişkin kararlar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Karara katılmayan maliklerin payları, Bakanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle karara katılan paydaşlara açık artırmayla satılabilir. Bu nedenle sözleşme şartlarının ve bedelin süreç başında incelenmesi önemlidir.
İlgili yazılar
Gayrimenkul Hukuku4 dk okuma
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nasıl İlerler?
Hisseli taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi: zorunlu arabuluculuk, aynen bölme ya da satış kararı, ihale süreci ve 2026’da gelen mirasçı önceliği.
Gayrimenkul Hukuku4 dk okuma
Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Hâllerde Açılır?
Muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik ve sahtecilik hâllerinde tapu iptali ve tescil davası; süreler, tedbir ve dava süreci.
Gayrimenkul Hukuku4 dk okuma
Kiracının Tahliyesi: Tahliye Sebepleri, Süreler ve Arabuluculuk
Kiracı hangi sebeplerle ve hangi sürelerde tahliye edilebilir? Temerrüt, tahliye taahhüdü, ihtiyaç, on yıllık uzama, arabuluculuk ve kira artışı kuralları.
Tapu kaydınızı ve belgelerinizi birlikte inceleyelim; süreleri kaçırmadan izlenecek yolu belirleyelim.