Gayrimenkul Hukuku
Kentsel Dönüşümde Malik Hakları: Riskli Yapı ve Çoğunluk Kararı
Riskli yapı tespiti ve 15 günlük itiraz süresi, salt çoğunlukla karar, karara katılmayanların payının satışı ve müteahhit sözleşmesinde dikkat edilecekler.
Av. Murat GüllerHukuk ve Danışmanlık
3 dk okuma
Deprem riski nedeniyle İstanbul’da pek çok bina 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yenileniyor. Bu süreç maliklerin mülkiyet haklarını doğrudan etkiler: riskli yapı tespiti, çoğunluk kararı, müteahhit sözleşmesi ve yeni dairelerin paylaşımı her aşamada dikkat gerektirir.
Bu yazıda kentsel dönüşüm sürecinin aşamalarını ve maliklerin haklarını anlatıyoruz.
Kısaca
- Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır ve tapu kaydına işlenir.
- Riskli yapı tespitine, tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir.
- Uygulamaya ilişkin kararlar, 2023’teki değişiklikten bu yana hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır.
- Karara katılmayan paydaşların payları, rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle karara katılan paydaşlara açık artırmayla satılabilir.
- Müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ve ayrıntılı olmalıdır.
Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
Tespit, maliklerden birinin ya da kanuni temsilcisinin başvurusu üzerine Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır; ilgili idare de tespit yaptırabilir. Tespit sonucu tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kaydına riskli yapı belirtmesi işlenir. Maliklere tebliğ edilen tespite karşı on beş gün içinde itiraz edilebilir; itirazlar Bakanlıkça oluşturulan teknik heyet tarafından incelenir.
Karar alma: salt çoğunluk
Riskli yapının bulunduğu parselde yapılacak uygulamaya, yani binanın nasıl yeniden yapılacağına, hangi yükleniciyle ve hangi şartlarla anlaşılacağına ilişkin kararlar, 7471 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten bu yana hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Önceki düzenlemede aranan üçte iki çoğunluk artık uygulanmaz.
Bu karara katılmayan paydaşların bağımsız bölümlerine ait arsa payları, Bakanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle karara katılan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılabilir. Bu nedenle karara katılmayan malikin, rayiç değer tespitini ve satış sürecini yakından takip etmesi ve gerekiyorsa yasal yollara başvurması önemlidir.
Müteahhitle sözleşme yaparken dikkat edilecekler
- Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması
- Yeni bağımsız bölümlerin paylaşım listesi, kat planı ve metrekareleri
- Teslim süresi, gecikme hâlinde cezai şart ve kira yardımı
- Banka teminat mektubu gibi güvenceler
- Tapu devirlerinin işin ilerleme oranına bağlanması
- Malzeme ve teknik şartnamenin sözleşmeye eklenmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye tapu devirlerinin işin tamamlanma oranına göre aşamalı yapılması, yarım kalan inşaatlarda maliklerin korunması bakımından önemli bir güvencedir.
Uyuşmazlık hâlinde
Kanun kapsamında idarece tesis edilen işlemlere karşı, tebliğinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir. Yüklenici ile malikler arasındaki sözleşmeden doğan uyuşmazlıklar ise adli yargıda görülür; teslimde gecikme, eksik ve ayıplı iş ile sözleşmeden dönme talepleri bu kapsamdadır.
Sık sorulan sorular
Riskli yapı tespitine itiraz edersem süreç durur mu?
İtiraz, Bakanlıkça oluşturulan teknik heyet tarafından incelenir. Heyet itirazı reddederse yapı riskli kabul edilir ve süreç devam eder. Teknik heyet kararına ve sonraki idari işlemlere karşı idari yargı yoluna başvurulabilir.
Kentsel dönüşümde kira yardımı alabilir miyim?
Riskli yapıda oturan malik ve kiracılara, şartları taşımaları hâlinde ilgili idare tarafından belirli süre kira yardımı yapılabilir. Yardımın tutarı, süresi ve başvuru koşulları ilgili düzenlemelere göre belirlenir; başvurunun süresinde yapılması gerekir.
Yeni binada hangi daireyi alacağım nasıl belirlenir?
Yeni yapıda hangi bağımsız bölümün kime verileceği, arsa payı oranları ve imar durumu esas alınarak sözleşmede belirlenir. Paylaşım listesi ve kat planının sözleşmeye eklenmesi, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır.
Kentsel dönüşüm ve diğer taşınmaz konuları için Gayrimenkul Hukuku sayfamıza ve Kartal’daki büromuz sayfasına bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz. Süreler, oranlar ve parasal sınırlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenebileceğinden işlem yapmadan önce somut durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Büro
Av. Murat Güller
Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu. 2003’ten bu yana Kartal’daki bürosunda bireysel ve kurumsal müvekkillere avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti veriyor.
Hakkımızda
