Gayrimenkul Hukuku
Kiracının Tahliyesi: Tahliye Sebepleri, Süreler ve Arabuluculuk
Kiracı hangi sebeplerle ve hangi sürelerde tahliye edilebilir? Temerrüt, tahliye taahhüdü, ihtiyaç, on yıllık uzama, arabuluculuk ve kira artışı kuralları.
Av. Murat GüllerHukuk ve Danışmanlık
4 dk okuma
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun kiracıyı güçlü biçimde korur: kira sözleşmesinin süresi dolsa bile kiraya veren, kural olarak yalnızca bu gerekçeyle kiracıyı çıkaramaz. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanılarak ve her sebebin kendine özgü süresine uyularak istenebilir.
Bu yazıda tahliye sebeplerini, sürelerini, zorunlu arabuluculuğu, icra yoluyla tahliyeyi ve kira artışına ilişkin güncel kuralları anlatıyoruz.
Kısaca
- Belirli süreli kira sözleşmesi, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa aynı koşullarla bir yıl uzar.
- Kiraya veren, on yıllık uzama süresi dolduktan sonra gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Her tahliye sebebinin kendine özgü süresi vardır; süre kaçırılırsa tahliye hakkı bir sonraki döneme kalabilir.
- Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler saklıdır.
- Yeni kira döneminde artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını geçemez.
Kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sona erdikten sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeden sona erdirebilir.
Tahliye sebepleri ve süreleri
| Sebep | Usul ve süre |
|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) | En az 30 gün süre verilen yazılı ihtar; süre içinde ödenmezse sözleşme feshedilir. İcra yoluyla da tahliye istenebilir. |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar; kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde. |
| Tahliye taahhüdü | Kiralananın tesliminden sonra verilmiş yazılı taahhüt; taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi ya da dava. |
| Kiraya verenin ya da yakınlarının ihtiyacı | Konut ya da işyeri ihtiyacı; sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde. |
| Yeni malikin ihtiyacı | Edinmeden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim; edinmeden itibaren 6 ay sonra dava. |
| Yeniden inşa ya da esaslı onarım | Kullanımı imkânsız kılan onarım ya da yeniden yapım zorunluluğu; sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde. |
| Kiracının ya da eşinin aynı ilçede oturulabilir konutu | Sözleşme kurulurken kiraya veren bunu bilmiyorsa; sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde. |
| On yıllık uzama süresinin dolması | Her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim. |
Süreler kanundaki genel kurallardır; somut dosyada sözleşme tarihleri ve dönemler dikkate alınarak hesaplanmalıdır.
Zorunlu arabuluculuk ve icra yoluyla tahliye
1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tahliye, kira tespiti ve kira alacağı davaları bu kapsamdadır. Arabuluculuk sırasında taraflar kiralananın belirli bir tarihte boşaltılması konusunda anlaşabilir; avukatların da imzaladığı anlaşma belgesi icra edilebilir niteliktedir.
Bununla birlikte, tahliye taahhüdüne ya da kira bedelinin ödenmemesine dayanan ve İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen ilamsız icra yoluyla tahliye takipleri için arabuluculuk şartı aranmaz. Örneğin kira alacağı için başlatılan takipte ödeme emriyle kiracıya ödeme süresi verilir; kira süresinde ödenmezse icra mahkemesinden tahliye istenebilir.
Kira artışı ve kira tespit davası
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez. Konutlarda bir süre uygulanan yüzde yirmi beşlik sınır 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.
Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ve her beş yılda bir, yeni dönemin kira bedeli; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilir. Kira tespit davası yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa, belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Kiracı açısından dikkat edilmesi gerekenler
- Sözleşmeyle aynı anda, kiralananın tesliminden önce imzalatılan tahliye taahhütleri kural olarak geçersizdir.
- Kira bedelinin banka aracılığıyla ödenmesi ve ödemelerin açıklama kısmına dönemin yazılması, ileride ispat kolaylığı sağlar.
- Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği yeri haklı bir sebep olmadan üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağını bilmek önemlidir.
Sık sorulan sorular
Sözleşmeyle aynı gün imzalatılan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Kural olarak hayır. Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle birlikte, teslimden önce alınan taahhütler Yargıtay uygulamasında geçersiz kabul edilir; taahhüdün teslimden sonra verildiğini ispat yükü kiraya verendedir.
Kiracı kirayı ödemiyor; ne kadar sürede tahliye edebilirim?
Konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya en az otuz gün süre verilen yazılı ihtar gönderilir ya da icra takibi başlatılarak ödeme emriyle süre verilir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa dava ya da icra mahkemesi yoluyla tahliye istenebilir. Toplam süre, tebligatların tamamlanmasına ve itirazlara göre değişir.
Kiracılı bir ev satın aldım; ne yapabilirim?
Taşınmazı edinen yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Konutu kendisi ya da yakınları için kullanma ihtiyacı varsa, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, edinmeden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir. Dava öncesinde arabulucuya başvurulması gerekir.
Kira ve diğer taşınmaz uyuşmazlıkları için Gayrimenkul Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş niteliği taşımaz. Süreler, oranlar ve parasal sınırlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenebileceğinden işlem yapmadan önce somut durumunuzu bir avukatla değerlendirin.
Büro
Av. Murat Güller
Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu. 2003’ten bu yana Kartal’daki bürosunda bireysel ve kurumsal müvekkillere avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti veriyor.
Hakkımızda
