Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Hâllerde Açılır?

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakların herkes için güvenilir kaynağıdır. Ancak tapu kaydı her zaman gerçek hukuki durumu yansıtmayabilir: sahte bir vekâletnameyle yapılan satış, mirasçılardan mal kaçırmak için yapılan görünürde satış ya da ehliyetsiz bir kişinin yaptığı devir, kaydın gerçeğe aykırı olmasına yol açar. Bu durumlarda başvurulan yol, tapu iptali ve tescil davasıdır.

Bu yazıda tapu iptali ve tescil davasının en sık açıldığı durumları, süreleri, dava sürecini ve dava sırasında taşınmazın korunmasını anlatıyoruz.

Tapuya güven ilkesi ve iyi niyetli üçüncü kişiler

Medeni Kanun, tapu kaydına iyi niyetle güvenerek mülkiyet ya da başka bir ayni hak edinen kişiyi korur. Bu nedenle taşınmaz, yolsuz tescilden sonra iyi niyetli bir üçüncü kişiye devredilmişse, iptal davasının sonucu bu kişiye karşı ileri sürülemeyebilir. Sahtecilik gibi bazı hâllerde ise iyi niyet koruması tartışmalıdır. Bu yüzden dava açılırken taşınmazın yeniden devrini önleyecek tedbirlerin alınması ve devir zincirinin incelenmesi büyük önem taşır.

En sık karşılaşılan dava sebepleri

Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma)

Mirasbırakanın, bazı mirasçılarını mirastan yoksun bırakmak amacıyla bir mirasçıya ya da üçüncü kişiye yaptığı devri, gerçekte bağış olduğu hâlde satış gibi göstermesidir. Yargıtay’ın 1974 tarihli içtihadı birleştirme kararına göre diğer mirasçılar, payları oranında tapu iptali ve tescil isteyebilir. Satış bedelinin hiç ödenmemesi ya da değerin çok altında gösterilmesi, mirasbırakanın diğer çocuklarıyla arasındaki ilişkiler ve devrin yapıldığı dönem gibi olgular birlikte değerlendirilir. Bu dava ancak mirasbırakanın ölümünden sonra açılabilir.

Vekâletin kötüye kullanılması

Taşınmaz satışı için yetki verilen vekilin, taşınmazı değerinin çok altında ya da müvekkilin menfaatine aykırı biçimde kendisine, yakınına veya anlaştığı bir kişiye satması hâlinde, vekil ile alıcının birlikte hareket ettiği ya da alıcının bunu bilebilecek durumda olduğu ispatlanarak tapu iptali istenebilir.

Ehliyetsizlik

Devir sırasında ayırt etme gücüne sahip olmayan bir kişinin yaptığı satış ya da bağış geçersizdir. Bu durumda sağlık kayıtları ve Adli Tıp Kurumu raporları belirleyici delillerdir.

Sahtecilik

Sahte kimlik ya da sahte vekâletnameyle yapılan devirlerde, tapu iptali ve tescil davasının yanında ceza soruşturması da gündeme gelir. Tapu müdürlüğündeki akit tablosu, vekâletnamenin düzenlendiği noterlik kayıtları ve imza incelemesi önemli delillerdir.

Hata, aldatma ve korkutma

İradesi yanılma, aldatma ya da korkutmayla sakatlanan kişi, bu durumu öğrendiği ya da korkunun etkisi ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmelidir. Sürenin kaçırılması hâlinde iptal imkânı ortadan kalkabilir.

Kat karşılığı inşaat ve kadastro

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye işin ilerleme oranını aşan pay devredilmişse ya da sözleşmeden dönülmüşse, devredilen payların iadesi tapu iptali ve tescil yoluyla istenir. Kadastro tespitinden önceki hukuki sebeplere dayanan itirazlar ise kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıllık süreye tabidir.

Süreler

Sürelerin somut dosyadaki başlangıcı ve istisnaları ayrıca değerlendirilmelidir.

Dava süreci

• Yetkili ve görevli mahkeme: Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır; bu yetki kesindir.
• Harç: Taşınmazın değeri üzerinden nispi harç alınır; değer tespiti için keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.
• İhtiyati tedbir: Dava açılırken tapu kaydına tedbir şerhi konulması istenir; mahkeme gerekli görürse teminat karşılığında karar verir.
• Deliller: Tapu kayıtları ve akit tablosu, vekâletname, banka hareketleri, sağlık kayıtları, tanık beyanları ve emsal değerler.
• Karar ve tescil: Tapu iptali ve tescil kararları kesinleşmeden yerine getirilemez; kesinleşme sonrası mahkeme yazısıyla tapuda tescil yapılır.

Sık sorulan sorular

Tapu ve diğer taşınmaz uyuşmazlıkları hakkında daha fazla bilgi için Gayrimenkul Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Büro

Av. Murat Güller

Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu. 2003’ten bu yana Kartal’daki bürosunda bireysel ve kurumsal müvekkillere avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti veriyor.

Hakkımızda