Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nasıl İlerler?

Miras yoluyla ya da birlikte satın alınarak birden fazla kişiye ait olan taşınmazlarda, paydaşların taşınmazı nasıl kullanacağı, kiraya verip vermeyeceği ya da satıp satmayacağı konusunda anlaşamaması sık karşılaşılan bir durumdur. Kanun, bu ortaklığa süresiz katlanmayı kimseden beklemez: her paydaş, ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir.

Bu yazıda ortaklığın giderilmesi (eski adıyla izale-i şuyu) davasının nasıl ilerlediğini, dava öncesi zorunlu arabuluculuğu, mahkemenin aynen bölme ya da satış kararını nasıl verdiğini ve 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren mirasçı önceliği kuralını adım adım anlatıyoruz.

Kimler dava açabilir?

Paylı mülkiyette her paydaş, elbirliği mülkiyetinde (örneğin henüz paylaştırılmamış miras taşınmazlarında) ise ortaklardan her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Davayı açmak için diğer paydaşların onayı gerekmez; dava, diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Mirasçılar arasındaki ortaklıklarda mirasçılık belgesi (veraset ilamı) dava için zorunlu belgelerden biridir.

Paydaşlar aralarında ortaklığı belirli bir süre sürdürmeyi sözleşmeyle kararlaştırmışsa ya da paylaşma istemi uygun olmayan bir zamanda yapılıyorsa mahkeme bu durumları değerlendirebilir. Kanun, paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerin süresini sınırlamıştır.

Dava öncesi zorunlu arabuluculuk

7445 sayılı Kanunla 1 Eylül 2023’ten itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı hâline geldi. Bu nedenle dava açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulur ve tüm paydaşlar görüşmeye davet edilir.

• Paydaşlar anlaşırsa, örneğin taşınmazın bir paydaşa devri ya da birlikte satış konusunda uzlaşılırsa, imzalanan anlaşma belgesi uyuşmazlığı sona erdirir.
• Anlaşma sağlanamazsa arabulucunun düzenlediği son tutanak, dava dilekçesine eklenir. Tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilir.
• Paydaş sayısının fazla olduğu dosyalarda tüm paydaşlara ulaşmak zaman alabilir; adres araştırması bu aşamada yapılmalıdır.

Mahkeme nasıl karar verir: aynen bölme mi, satış mı?

Davaya sulh hukuk mahkemesi bakar. Mahkeme önce taşınmazın paydaşlar arasında aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Bunun için çoğunlukla taşınmazın başında keşif yapılır, harita ve değer bilirkişilerinden rapor alınır. Aynen bölme mümkün değilse ya da bölme taşınmazın değerinde önemli bir düşüşe yol açacaksa, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.

Uygulamada apartman daireleri, imar parselleri ve küçük yüzölçümlü taşınmazlar çoğu zaman aynen bölünemez. Tarım arazilerinde ise yasal asgari büyüklüklerin altında bölünme yapılamadığından satış kararı sık verilir. Mahkeme satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına ancak bütün paydaşların rızasıyla karar verebilir.

Satış aşaması ve 7589 sayılı Kanunla gelen mirasçı önceliği

Satış kararı kesinleştikten sonra satış, icra dairesi ya da satış memurluğu tarafından açık artırmayla yapılır. Önce taşınmazın değeri (muhammen bedel) bilirkişi aracılığıyla belirlenir, ardından satış ilanı yapılır. Genel kurala göre ilk artırmada teklifin muhammen bedelin en az yüzde ellisini ve satış masraflarını karşılaması gerekir.

Satıştan elde edilen bedel, satış masrafları ve varsa taşınmaz üzerindeki rehin ve haciz alacakları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır. İhaleye paydaşlar da katılabilir.

Masraflar ve süre

Ortaklığın giderilmesi davasında harç, keşif, bilirkişi ve tebligat giderleri ile satış masrafları kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Davanın süresi; paydaş sayısına, tebligatların tamamlanmasına, mirasçılık belgesinin durumuna, keşif ve bilirkişi incelemesine ve kanun yolu aşamalarına göre önemli ölçüde değişir.

Dava açmadan önce düşünülmesi gerekenler

• Payınızı satmak: Dava yerine payınızı diğer paydaşlara ya da üçüncü bir kişiye satmak daha hızlı bir çözüm olabilir. Üçüncü kişiye satışta diğer paydaşların önalım hakkı doğar.
• Kullanım bedeli: Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan ecrimisil istenebilir; bunun için çoğu durumda önce ihtarname gönderilmesi gerekir.
• Taşınmazdaki şerhler: İpotek, haciz ve şerhler satış bedelinin dağıtımını etkiler; tapu kaydı baştan incelenmelidir.
• Kiracı varsa: Satış, mevcut kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malikin hakları ayrıca değerlendirilir.

Sık sorulan sorular

Ortaklığın giderilmesi ve diğer taşınmaz uyuşmazlıkları hakkında ayrıntılı bilgi için Gayrimenkul Hukuku sayfamıza bakabilir, dosyanız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Büro

Av. Murat Güller

Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu. 2003’ten bu yana Kartal’daki bürosunda bireysel ve kurumsal müvekkillere avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti veriyor.

Hakkımızda